Vad är House Hacking?
House hacking är ett concept som blivit ganska uppmärksammat inom FIRE-rörelsen. Med hjälp av house hacking kan man nämligen både minska sina boendekostnader och i vissa fall samtidigt tjäna pengar på det. Grundidén bakom house hacking är att man hyr ut delar av sin primära bostad för att generera intäkter som går till att minska – eller helt eliminera – sina egna boendekostnader. Ett vanligt exempel som lyfts i USA är att köpa en ”4-plex” (flerfamiljshus med 4 enheter), bo i ena lägenheten och hyra ut de andra tre. Hyresintäkterna från de tre lägenheterna täcker ofta hela boendekostnaderna för den fjärde lägenheten, inklusive amorteringen på bostadslånet. För house hacking i Sverige finns det några olika sätt att gå tillväga.
"Man hyr ut delar av sin primära bostad för att generera intäkter som går till att minska – eller helt eliminera – sina egna boendekostnader."
Vad räknas INTE som House Hacking?
Det finns flera smarta strategier för att minimera boendekostnader eller tjäna pengar på sin bostad som inte räknas som house hacking.
Det kan inkludera strategier som till exempel:
- att hyra ut din bostad i andrahand (eller tredjehand),
- köpa och sälja bostäder, exempelvis genom så-kallade ”live-in-flips”,
- klassiska strategier inom fastighetsinvesterande som så-kallade ”BRRR” eller liknande.
Dessa strategier räknas klassiskt inte som house hacking, men om du tror att någon av dem kan vara värdefull i din situation tycker vi fortfarande att du ska undersöka det. Du kan läsa mer om dem här.
House Hacking i Sverige
Det finns som sagt flera sätt att gå tillväga för att ”house hacka” i Sverige.
Antar du utmaningen?
Gå med i FIRE-utmaningen för att få 52 enkla tips och life hacks för att förbättra ditt liv på 52 veckor. Uppdragen kommer direkt till din inkorg varje måndag under 2021. Utmaningen börjar 2021-01-04.
House Hacking med flerfamiljshus
En variant av house hacking som går att kopiera från utlandet till Sverige är att använda sig av flerfamiljshus. Ett flerfamiljshus är precis vad det låter som, ett hus som flera familjer kan bo i. Det kan handla om en större villa som delats upp flera bostäder, men det kan även gälla t.ex. rad- och parhus som säljs som en enhet.
Konvertering av villa till flerfamiljshus
Det är vanligt att äldre hus, ofta byggda mellan slutet av 1800-talet och mitten av 1900-talet, är väldigt stora (t.ex. 300+ kvm på tre våningsplan). Det är ingenting konstigt, eftersom det dels på den tiden behövde finnas plats för tjänstefolk, och dels var vanligt med större familjer.
Eftersom man knappast behöver så stora hus idag är de ett bra sätt att skapa ett kassaflöde. Genom att köpa ett stort enfamiljshus och göra om det till ett flerfamiljshus kan man sedan hyra ut den andra enheten (eller enheterna om man knoppat av flera delar).
OBS. Det kan finnas restriktioner i din kommun på vad man får och inte får göra, så det är såklart någonting man måste ta reda på innan man påbörjar ett sådant arbete.
Bygg ett flerfamiljshus istället
På grund av saker som vatten, avlopp, värme och el kan det vara enklare att bygga ett flerfamiljshus från grunden. Har du en tomt som du tänkt bygga hus på kan du istället bygga ett flerfamiljshus och hyra ut delar av huset. Kostnaden att bygga ett flerfamiljshus på t.ex. 300 kvm är inte 3 gånger så hög som att bygga ett enfamiljshus på 100 kvm.
Hyra per kvm i ett flerfamiljhus
Ett fel som många gör är att de räknar på hur det skulle vara att dela fastigheten i två eller tre lika stora delar. Något man måste ha i åtanke när man ska dela upp huset, eller bygga ett från grunden, är nyckeltalet ”hyra/kvm” (årliga hyresintäkter per uthyrd kvadratmeter).
Om vi tar samma villa som exemplet ovan, 300 kvm, och delar upp det i tre lika stora delar. Utan att grotta in oss för djupt i planlösning och sådant säger vi att alla tre lägenheter blir 100 kvm, med 4 rum och kök. Två av lägenheterna hyrs ut för exempelvis 15.000 kronor per månad styck (detta kommer såklart att variera kraftigt beroende på var i landet huset ligger). Kvar har du en 4-rummare på 100 kvm och 30.000 kronor i månaden i hyresintäkter. Nyckeltalet hyra/kvm är 1.800 kronor.
Istället kan vi dela upp våningarna i fler mindre lägenheter för att öka mängden hyresintäkter per kvadratmeter. Anta att ena våningen blir 2 stycken lägenheter på 2 rok á 50 kvm som hyrs ut för 8.500 kronor per månad, andra våningen blir en etta på 30 kvm som hyrs ut för 6.500 kronor och en 3-rummare på 70 kvm för 12.500 kronor per månad. Kvar har du samma 4-rummare på 100 kvm, men hyresintäkterna är nu 36.000 kronor istället. Hyra/kvm är nu istället 2.160 kr, alltså 20% högre än föregående exempel.
Det finns såklart kostnader kopplade till detta, som t.ex. kostnaden att bygga fyra kök och badrum istället för två och administration kopplat till att du har fler bostäder att hyra ut. Sedan har man såklart också begränsningen som är planlösningen. Varje objekt kommer att ha helt olika förutsättningar att konverteras till flerfamiljshus.
Kan man köpa existerande flerfamiljshus?
För den som inte är intresserad av att skapa ett flerfamiljshus från en existerande villa eller bygga ett eget finns det ett tredje alternativ. Med hjälp av hemsidor som objektvision.se, Kronofogden, Hemnet och Booli kan vem som helst hitta flerfamiljshus till salu. De kan finnas under kategorierna ”bostäder” eller ”kommersiella fastigheter”, beroende på objektet, så det är bra att hålla koll på båda kategorier.
En annan tjänst som kan vara bra att känna till för den som intresserar sig för fastigheter, oavsett om det gäller house hacking eller inte, är Svensk Mäklarstatistik. På Svensk Mäklarstatistik kan man följa prisutvecklingen på olika typer av bostäder runtom i landet.
Hur mycket ska man betala?
Även om man köper ett befintligt flerfamiljshus är det viktigt att räkna på hyra per kvm. Dessutom är det bra att ställa hyra/kvm i förhållande till vad man betalar för kvadratmeterpris för att köpa fastigheten. Betalar man 20.000 per kvadratmeter med en belåningsgrad på 80% och får tillbaka 2.000 kronor per kvadrat varje år tar det bara några år att få tillbaka sin investering.
House Hacking med Attefallshus
Den varianten av house hacking som kanske är mest unik i Sverige är att köpa och hyra ut ett Attefallshus på tomten. Detta house hack förutsätter att man har två saker; 1) en tomt att sätta Attefallshuset på, och 2) kapital att köpa/bygga Attefallshuset.
Reglerna för Attefallshus har ändrats sedan den 1 mars 2020, så nu är det tillåtet att bygga Attefallshus, utan bygglov, med yttermått upp till 30 kvm. Detta innebär cirka 20-25 kvm boyta, beroende på isolering och tjocklek på väggarna. Det faktum att det inte krävs bygglov är det som gör Attefallshus speciella, eftersom det reducerar både kostnader och pappersarbetet kring bygget. Reglerna för vad som ska rapporteras verkar variera från kommun till kommun, så det är bäst att man läser på om sin specifika kommuns regler innan man sätter igång.
Attefallshus = över 60.000 kronor per år efter skatt?
Om du ska hyra ut ett Attefallshus på din tomt är den viktigaste frågan såklart var någonstans din tomt ligger. Är den nära en storstad? Ett Attefallshus i en förort nära Stockholm eller Göteborg kommer att kunna tjäna mer än ett Attefallshus på en tomt som ligger längre in i landet.
Baserat på våra uträkningar skulle du kunna tjäna över 60.000 kronor per år efter skatt genom att köpa ett nyckelfärdigt Attefallshus till din tomt och hyra ut det. Det motsvarar en extra inkomst på över 5.000 kronor per månad. För att komma fram till detta har vi räknat på tre olika scenarion; 1) ett ”dyrt” där man betalar mer för Attefallshuset än vad som kan ses som brukligt, 2) ett ”basscenario” som vi baserat på snittpris på nyckelfärdiga Attefallshus (priser hämtade hösten 2020), och 3) ett ”billigt” scenario där vi antar att man kan spara på kostnader genom att göra en del arbete själv.
Hur mycket kan man ta i hyra?
Först och främst beror det på om man ska syssla med långtidsuthyrning eller korttidsuthyrning (t.ex. Airbnb). För detta exempel har vi antagit att man ska hyra ut Attefallshuset i längre perioder och vi slipper därmed fundera på moms och andra regler som finns kopplade till korttidsuthyrning.
Vi kan börja med ett antagande om att ett Attefallshus är trevligare att bo i än en lägenhet i motsvarande storlek och läge, eftersom Attefallshuset har en trädgård runt sig. Vi antar också att en lägsta hyresnivå för långtidsuthyrning är 4.000 kronor per månad.
Det finns också fall där man i Stockholmsförorter tar så mycket som 14.000-15.000 kronor per månad i hyra för ett Attefallshus på tomten.
Ett rimligt scenario är kanske någonstans mellan dessa siffror. Med detta i åtanke har vi landat på en snitthyra för Attefallshuset på 8.000 kronor per månad brutto, alltså före skatt.
Dyrt scenario för house hacking med Attefallshus
Antaget snitthyran på 8.000 kronor per månad och ingen vakans i Attefallshuset.
Kostnad för Attefallshus, inkl. flytt och installation: 1.000.000 kronor. Vi antar också att man har utrymme i sitt bostadslån att öka det med hela kostnaden. Alternativt att man får låna 1 miljon utan kontantinsats till samma ränta.
Antaget 2% ränta (vilket är högre än man borde ha i räntekostnader (hösten 2020 ligger bankernas snitt för bolåneräntor på runt 1,2-1,5%) kommer man att ha 20.000 kronor per år i räntekostnader.
Man måste även betala skatt på hyresintäkterna. 8.000 kronor per månad blir 96.000 kronor i intäkter per år. Skatt på detta blir 16.800 kronor ((96.000-40.000)*30%).
Resultatet i denna kalkyl blir därför: 96.000-16.800-20.000 = 59.200 kronor netto, eller 4.900 kronor per månad.
Vårt basscenario för house hacking med Attefallshus
Här antar vi samma villkor för lån och hyresintäkter, men iställe har vi räknat med att Attefallshuset ska kosta 600.000 kronor, inklusive flytt och installation.
Antaget att man kan låna upp 600.000 kronor på sitt bolån till 2% ränta kommer man att ha 12.000 kronor per år i räntekostnader. Vi betalar samma skatt (16.800 kronor) på hyresintäkterna som i fallet ovan.
Resultatet i denna kalkyl blir därför: 96.000-16.800-12.000 = 63.200 kronor netto, eller 5.250 kronor per månad.
Billigare scenario för house hacking med Attefallshus
I det billiga scenariot har vi antagit att man kan göra en del av installationsarbetet själva, eller att man har en tomt som inte kräver lika mycket förberedelse. Vi har räknat med samma hyresintäkter som ovan, men i detta fallet kostar det ”bara” 350.000 kronor för Attefallshuset, inkl. installation och allt.
Antaget att man kan låna upp 350.000 kronor på sitt bolån till 2% ränta kommer man att ha 7.000 kronor per år i räntekostnader. Vi betalar samma skatt som tidigare (16.800 kronor) och resultatet i denna kalkyl blir därför: 96.000-16.800-7.000 = 72.200 kronor netto, eller 5.600 kronor per månad.
Länkar för att läsa mer om Attefallshus
Det som egentligen skiljer sig i de antaganden vi gjort är ju kostnaden för själva Attefallshuset samt installationen. För att få en uppfattning om vad det skulle kunna kosta dig är det bäst att börja kolla runt på nätet själv. Vi har identifierat några bra länkar som du finner här nedanför:
På hemsidan Polhus.se verkar priserna vara så låga som 100.000–200.000 kronor för ett nyckelfärdigt Attefallshus. Exakt vad som ingår i detta, utöver frakt, är dock oklart. Sannolikt behöver man göra en hel del arbete själv när det kommer till administration och installation.
Modulhus.se verkar ta mellan 500.000–700.000 för sina Attefallshus. Här kan man även välja att få hjälp med hela jobbet (installation, administration, mm), eller om man vill göra en del själv.
På Attefallshus.se kan man jämföra modeller och hitta återförsäljare. Här kan man alltså leta upp den modell man gillar och se om det finns flera aktörer som har liknande modeller. Då kan det vara smart att begära offert från båda två och spela dem mot varandra.
House Hacking med inneboende
– Mer info kommer snart –